Perhitungan Bisnis Properti Menggunakan ROI dan Cap Rate
KompasNusantara - Bagi Anda yang ingin mencoba bisnis properti seperti sewa rumah, tanah, apartemen atau kos-kosan, ada beberapa tahapan yang harus diperhatikan.
Mulai dari persiapan modal, menemukan hunian yang sesuai anggaran, mengurus legalitas, proses renovasi, hingga promosi.
Setelah melewati semua tahapan itu, tentu hasil akhir yang ingin Anda dapatkan adalah investasi yang menguntungkan.
Buat Anda yang sudah mantap untuk membeli hunian sebagai langkah investasi properti, sebaiknya pahami dulu rumus perhitungan ROI atau Return on Investment.
Selain ROI, ternyata ada cara lain untuk menghitung keuntungan bisnis sewa-menyewa, salah satunya dengan Cap Rate.
Agar tidak bingung, simak ulasan lengkapnya di bawah ini!
Pengertian ROI dan Cap Rate
ROI (Return of Investment) merupakan pengukuran efisiensi investasi dengan membandingkan laba bersih dengan modal yang sudah diinvestasikan.
Tidak hanya menghitung pengembalian modal, ROI juga bisa digunakan untuk menghitung banyaknya modal yang hilang selama investasi.
Selanjutnya ada cap rate (Capitalization Rate), yang sering digunakan dalam perhitungan jual beli aset properti.
Cap rate atau tingkat kapitalis merupakan perhitungan untuk pendapatan operasional bersih, yang nilainya asetnya direkap secara tahunan guna menentukan potensi pengembalian investasi.
Untuk mendapatkan nilai aset tersebut dapat diperoleh melalui rumus:
Tingkat kapitalisasi (cap rate) = Penghasilan Operasional Bersih : Harga Pembelian
Buat yang penasaran terkait cara mendapatkan persentase tingkat kapitasi dari properti yang akan disewakan, kisaran cap rate sendiri sudah ditentukan secara umum, yakni:
- Lahan Kosong: (0,5% – 2%)
- Rumah Sewa: (3% – 5%)
- Ruko dan Rukan: (6% – 9%)
- Kios dan Toko: (5% – 10%)
- Apartemen dan Kondominium: (7% – 12%)
Faktor-Faktor yang Memengaruhi ROI
Untuk melihat profitabilitas dalam mengukur keuntungan, ada beberapa faktor yang bisa mempengaruhi untung-rugi ROI, seperti:
Profit Margin
Profit margin merupakan perbandingan pendapatan terhadap penjualan, yang mana hasilnya diperoleh dari penjualan bersih dikurang dengan harga pokok, lalu dibagi dengan penjualan bersih.
Faktor profit margin digunakan untuk mengontrol kebutuhan operasional.
Tingkat Perputaran Aktiva
Mengukur kecepatan berputarnya aktiva dalam satu periode untuk pengembalian investasi, terlepas dari hasil ROI bernilai positif atau negatif.
Buat yang belum tahu apa itu aktiva. Pengertian aktiva sendiri merujuk pada aset investasi yang dapat memberikan pemasukan per periodenya. Ini termasuk dalam bisnis properti yang disewakan.
Cara Melakukan Penghitungan ROI dan Cap Rate
Untuk melakukan perhitungan ROI, kita ambil contoh bisnis kos-kosan. Rumus perhitungan labanya, yakni:
ROI = ((Pendapatan Penjualan – Modal Bisnis) : Biaya Investasi Awal) x 100%
Misalnya Anda mencoba bisnis properti dengan membuka usaha kos-kosan, modal awal sebesar Rp30.000.000.
Selang beberapa bulan, kosan Anda penuh 10 pintu dan mendapatkan pendapatan Rp38.000.000.
Keuntungan investasi kos-kosan yang Anda dapatkan sebesar Rp8 juta, maka perhitungan ROI yang benar adalah:
ROI = ((Rp38 juta – Rp30 juta) / Rp30 juta) x 100%
= (Rp8 juta / Rp30 juta) x 100%
= 0,26 x 100%
= 26%
Dari perhitungan di atas, maka tingkat ROI adalah sebesar 26%.
Dalam hitungan modal, sebaiknya biaya promosi dan biaya lainnya dijadikan satu agar semua hitungan jadi lebih mudah.
Contoh perhitungan lain untuk mendapatkan bisnis properti, yakni dengan menghitung jangka waktu balik modal.
Misalnya Anda memiliki kosan 12 pintu dengan ukuran 3×4 meter persegi. Perkiraan biaya bangun kos-kosan yang harus disiapkan adalah Rp150 juta.
Biaya tersebut berdasarkan kalkulasi harga tanah yang akan dibangun.
Jika Anda menyewakan satu kamar seharga Rp1,5 juta per bulan, untuk mengetahui berapa lama Anda bisa balik modal adalah dengan cara:
Waktu Balik Modal = Total biaya/modal : Biaya sewa 1 bulan
= Rp150 juta : Rp1,5 juta
= 100 bulan atau 8 tahun 4 bulan
Setelah semua modal didapatkan kembali, akan ada kenaikan harga sekitar Rp180 juta.
Jika ROI menghitung keuntungan investasi dan balik modal, cap rate justru dapat menentukan harga tarif sewa dengan tepat.
Misalnya Anda ingin investasi berupa sewa apartemen. Anggap saja, kita membeli unit 2BR seharga Rp900 juta.
Nilai jual apartemen tersebut memiliki cap rate sekitar 7%-12%.
Melihat lokasi apartemen yang berada di area premium, maka nilai cape rate-nya bisa mencapai 11%.
Rumus perhitungannya, ialah:
Tarif Sewa (Rupiah/Tahun) = Nilai Properti (Rupiah) x Capitalization Rate (%)
Tarif sewa = 11% x Rp900 juta
= Rp99 juta
Nah dari perhitungan tersebut, tarif sewa pertahun untuk apartemen 2BR di The Accent sekitar Rp99 juta atau Rp8,2 jutaan per bulan.
Setelah mendapatkan tarif yang tepat, Anda baru bisa menghitung keuntungan sewa selama satu tahun.
Perhitungan Pajak Bisnis Properti Khusus Kos-Kosan
Jika Anda sudah mendapatkan keuntungan dari bisnis kos-kosan melalui perhitungan ROI, saatnya jadi warga negara yang baik dengan membayar pajak properti tersebut.
Ketentuan pembayaran pajak berlaku bagi Anda yang memiliki indekos berukuran besar atau kecil, berdasarkan peraturan PPh Pasal 4 ayat 2.
Selain itu, sistem perpajakan bisnis kos-kosan tidak termasuk dalam penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan, tapi masuk dalam golongan penghasilan usaha.
Lalu, bagaimana cara menghitung pajak kos-kosan?
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 46 tahun 2013 Pasal 2 ayat 1, PPh untuk usaha yang diperoleh wajib pajak memiliki perhitungan bruto tertentu.
Apabila bisnis kos-kosan mendapatkan omset tidak lebih dari Rp48 miliar per tahun, maka akan dikenakan PPh final dengan tarif sebesar satu persen dari total pendapatan selama satu bulan.
Contohnya:
Anda menjalankan bisnis properti kos-kosan 12 pintu dengan harga sewa Rp1,5 juta per kamar.
Omset sebulan adalah = Harga Sewa x banyak kamar
= Rp1.500.000 x 12 = Rp 18.000.000
Omset Setahun = Rp18.000.000 x 12 = Rp216.000.000
PPh Final = Omset per bulan x 1%
= Rp18.000.000 x 1% = Rp180.000
Itu dia informasi mengenai perhitungan bisnis properti Indekos.
Semoga bermanfaat!
